Contester un état des lieux de sortie : explication
Lors de l’état des lieux de sortie en fin de bail, il arrive que certains désaccords apparaissent. Il devient alors nécessaire de contester l’état des lieux. État des lieux de sortie : définition et importance L’état des lieux de sortie se réalise lors de la remise des clés entre le propriétaire (ou son représentant) et le locataire en fin de contrat de bail. Ce document compare l’état du logement à l’entrée et à la sortie pour déterminer les éventuelles dégradations commises durant la période de location. Les différents types d’état des lieux Contenus importants à vérifier pendant l’état des lieux Pendant l’état des lieux, plusieurs éléments doivent être inspectés minutieusement : Délai légal pour contester un état des lieux de sortie Lorsqu’un désaccord survient au moment de l’état des lieux de sortie, il est crucial de connaître le délai précis pour entamer une contestation. La contestation doit être rédigée dans un temps imparti afin d’être valable. Délais pour saisir un huissier de justice Pour remettre en cause un état des lieux de sortie, le locataire ou le propriétaire a la possibilité de demander l’intervention d’un huissier de justice. En général, ce recours doit se faire rapidement après la réalisation de l’état des lieux contesté. Procédure de contestation par le biais d’une lettre recommandée En l’absence d’accord amiable avec le bailleur, l’une des premières étapes consiste à envoyer une contestation formelle via courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre servira de preuve écrite qu’il existe un litige concernant l’état des lieux de sortie. Ce processus permet de déclencher officiellement le litige si aucun compromis n’a été trouvé entre les deux parties suite à la tentative de régularisation. Rôles respectifs du locataire et du bailleur en cas de contestation de l’état des lieux Tant le locataire que le bailleur ont des responsabilités spécifiques durant la contestation de l’état des lieux de sortie. Ces rôles doivent être bien compris pour mener à terme une contestation valide. Obligations et droits du locataire Le locataire doit fournir des preuves tangibles pour appuyer sa contestation. Cela pourrait inclure des photos datées, des témoignages ou encore des devis de réparation réalisés avant la remise des clés. Devoirs du bailleur Le bailleur doit démontrer l’existence des dommages supposés causés par le locataire. Une inspection détaillée avec prise de photographies avant et après la location est souvent recommandée. Intervention d’un huissier de justice : solution dernier recours Quand ni le locataire ni le bailleur ne parviennent à trouver un terrain d’entente sur l’état des lieux de sortie, l’appel à un huissier de justice devient souvent inévitable. Expertise de l’huissier de justice L’huissier de justice joue un rôle impartial et son expertise juridique garantit une vérification méticuleuse de l’état du logement. Le rapport établi par l’huissier constitue une preuve officielle qui sera difficilement contestable. Coût et procédures associées Faire intervenir un huissier de justice génère des frais supplémentaires qui sont généralement partagés entre le locataire et le bailleur sauf décision contraire connue préalablement. S’assurer que toutes les pièces justificatives soient disponibles lors de cette inspection reste primordial pour éviter toute mauvaise surprise. Types d’usures et leur impact sur les contestations La distinction entre les usures normales dues au vieillissement et les dégradations anormales est fondamentale dans toute contestation d’un état des lieux de sortie. Usures normales : définitions et exemples Les usures normales font partie intégrante de l’usage quotidien du logement et ne peuvent en principe pas donner lieu à des retenues sur le dépôt de garantie par le bailleur. Dégradations significatives : précautions et différenciation Il importe de distinguer ce qui constitue une usure normale d’une dégradation importante entraînant des coûts de réparation. Voici quelques exemples de situations où les dégradations seraient considérées comme excessives : Options juridiques en cas de litiges persistants En cas d’échec répétitif des démarches amiables ou judiciaires engagées, d’autres voies légales s’offrent tant au locataire qu’au bailleur souhaitant contester un état des lieux de sortie encore litigieux. Médiation locative et arbitrage En plus de l’intervention de l’huissier de justice, certains optent pour des professionnels spécialisés en médiation locative capables d’apporter des solutions adaptées aux spécificités de chaque conflit locatif. Recours devant les tribunaux Lorsque toutes les tentatives de résolution amiable échouent, le tribunal compétent pourra statuer définitivement sur le litige en cours grâce à ses pouvoirs juridictionnels renforcés. Dans cette situation, l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier serait judicieux pour présenter valablement votre dossier devant le juge.
Commission départementale de conciliation CDC
En tant que propriétaire ou locataire, on fait souvent face à des désaccord lors d’une location. La recherche d’une solution amiable est souvent préférable plutôt que l’engagement d’une procédure judiciaire. Toutefois, il existe une solution : La commission départementale de conciliation (CDC). Cette entité à pour objectif de faciliter le règlement amiable des différends et litiges relatifs à la location. La CDC offre ses services sans frais pour aborder des questions variées. Parmi les objets des litiges on retrouve : Dans certaines situations, faire appel à la CDC est même un prérequis avant de pouvoir porter le litige devant la justice. Mais en pratique, comment la CDC opère-t-elle ? Quelles sont les démarches à suivre pour bénéficier de son intervention ? Quels bénéfices et quelles contraintes représentent la conciliation ? Notre article se veut être un guide détaillé pour mieux comprendre le rôle de la commission départementale de conciliation. Qu’est-ce que la commission départementale de conciliation (CDC) ? Définition et mission La commission départementale de conciliation (CDC) est un organe paritaire chargé d’assister bailleurs et locataires dans la résolution amiable de leurs différends. Son objectif principal est de promouvoir une solution consensuelle aux conflits, à travers des propositions et conseils justifiés. La CDC offre ses services gratuitement, contribuant ainsi à éviter un procès potentiellement long et onéreux. Elle n’est pas considérée comme un tribunal ni une juridiction. Composition de la commission départementale de conciliation Elle est composé de représentants des bailleurs et des locataires nommés par le préfet de chaque département. La CDC est dirigée par un fonctionnaire de l’État ou un magistrat. Elle se réunit selon les besoins, en session plénière ou en comité restreint en fonction du volume des affaire à traiter. Champ d’action et missions de la commission départementale de conciliation La CDC traite un large éventails de litiges entre locataires et bailleurs, à l’exception des contentieux concernant les loyers des bailleurs sociaux. Son domaine de compétence couvre les questions liées : Mais aussi d’autres conflits touchant à l’encadrement des loyers ou encore au renouvellement du bail. La CDC est un préalable obligatoire avant de pouvoir engager une procédure judiciaire plus complexe. Son champ d’action est encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001. Sa mission principale est dont de trouver un règlement à l’amiable liés au problèmes existant entre un bailleur et son locataire. À noter que seul les locataire des logements prévu pour un usage de résidence principale peuvent avoir recours à la CDC. Elle peut être saisit à titre gratuit. Comment et quand saisir la commission départementale de conciliation ? Les conditions de saisine de la commission Pour engager une procédure vous devez soit être locataire ou le bailleur concerné par le logement. Le désaccord doit également concerner une question relevant des compétences de la commission. Dans certaines situations la saisine est quasi obligatoire avant toute action en justice. Dans le cas de différends sur l’encadrement des loyers ou la reconduction d’un bail par exemple. La saisine de la CDC est facultative. Les parties devront décider ou non si il est judicieux de la saisir ou directement porter le problème devant la justice. Le processus de dépôt d’une demande L’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception à la commission locale est requis pour soumettre une demande de conciliation. Ce courrier doit inclure : Suite à cela, la commission envoie un accusé de réception et communique au demandeur la date de la séance de conciliation. Délais et moments opportuns pour la saisine de la commission départementale de conciliation Il n’y a pas de délai spécifique pour contacter la CDC, hormis lorsque la démarche précède une action en justice. Il est recommandé de l’initier dès les premiers signes de conflit pour prévenir toute escalade. La commission organise la séance de conciliation dans un délai maximum de deux mois après avoir reçu la demande. Chaque séance dure environ une heure et demie. Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation ? Plusieurs types de situations peuvent amené à saisir la CDC, voici une liste principale des cas les plus fréquents : Comment se déroule la procédure de conciliation Étapes précédant la séance de conciliation Avant la séance de conciliation, le conciliateur étudie le dossier et prend contact avec les parties concernées pour leur expliquer à quoi s’attendre. Cette étape implique parfois des demandes de renseignements ou de documents supplémentaires pour enrichir le dossier. Ensuite, le conciliateur établit le moment et le lieu de la séance en fonction des disponibilités des parties. Il leur fait parvenir une convocation par courrier recommandé au moins 2 semaines à l’avance. Note importante : les parties ou sont libre de se faire représenter ou accompagner par un avocat de leur choix durant la séance. Dans le cas de certaines litiges, il y a des délais réglementés. Ces cas sont les suivants : Déroulé d’une séance de conciliation La séance se caractérise par son cadre informel, garantissant confidentialité et impartialité. L’objectif du conciliateur est de comprendre les attentes et besoins des différentes parties. Il proposera ensuite des solutions qui pourraient être acceptées de manière consensuelle. En cas de besoin, il peut orienter les parties vers un expert ou un médiateur extérieur. Son rôle principal reste de favoriser un accord, même partiel, sur les points de litige. Pour officialiser les discussions, un procès-verbal, détaillant les accords trouvés et les points restant en suspens, est rédigé puis signé par les parties adverses impliquées. Conséquences et suites d’une séance de conciliation La commission disposera d’un délai de 2 mois pour se prononcer sur sa décision après consultation du locataire et du bailleur. Ils sont convoqués au moins 15 jours avant la date à une séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée. Un accord, total ou partiel, trouvé lors de la séance engage les parties tel un contrat. Il est possible pour elles de demander au juge d’officialiser cet accord, ce qui le dote d’une force exécutoire. Dans le cas où aucun accord n’est
Procuration état des lieux : Les fondamentaux
Que vous soyez locataire ou propriétaire, l’état des lieux est une étape essentielle dans toute location immobilière. Pourtant, il arrive parfois que vous ne puissiez pas y assister en personne, que ce soit à cause d’un emploi du temps chargé, de voyages ou d’autres obligations. Dans ces situations, la procuration pour l’état des lieux devient une solution idéale pour désigner un mandataire ou une personne de confiance capable de vous représenter.
État des lieux guide complet 2025
Que vous soyez sur le point de signer ou de résilier un bail, la réalisation de l’état des lieux est crucial pour tout locataire ou propriétaire. Lors d’une mise en location, ce document essentiel décrit minutieusement l’état des différentes pièces du logement de ses équipements (meubles, mobilier), garantissant la protection de vos intérêts à l’entrée et à la sortie. Vous êtes à la recherche d’une solution d’état des lieux ?
Les meilleures conciergeries à Marseille
L’évolution du service des conciergeries dans la cité phocéenne Le boom des services de conciergeries airbnb à Marseille est bien là. L’afflux de touristes et d’investisseurs dans le secteur immobilier oblige les services de conciergeries à Marseille a se diversifier. Elle proposent désormais des services de qualités qui viennent étoffer leur offre. Les services de conciergerie particulier à Marseille sont axées sur la gestion traditionnelle d’appartements ou de villas pour les propriétaires absents. Désormais, elle font aussi : Tarif des conciergeries à Marseille Conciergerie Avis clients ✅ Tarifs 💰 Note ⭐️ Croceo 109 4,8/5 Monsieur Major 36 4,7/5 Process Home 8 4,9/5 NCS Conciergerie 14 5/5 Conciergerie du Soleil 29 4,9/5 CocoonR 35 4,2/5 BoostaRoom 24 4,5/5 Le top des conciergeries privées à Marseille Croceo conciergerie Marseille Croceo, c’est la conciergerie dédiées à ses propriétaires et voyageurs. Elle offre une gamme complète de services uniques. Accueil des voyageurs, ménage et entretien, une disponibilité h24 et des interventions de maintenance légère. De quoi garantir aux propriétaires et voyageurs un service de qualité et un séjour inoubliable sur Marseille. Côté propriétaire, vous pouvez y aller les yeux fermés. Cette conciergerie offre une gestion immobilière complète afin d’optimiser vos revenus locatifs et gérer vos biens sur les plateformes de location. Impossible de passer à côté lorsque l’on parle de location saisonnière à Marseille. Monsieur Major conciergerie Marseille Monsieur Major c’est LA conciergerie luxe à Marseille. Une offre qui se décline en conciergerie privée, conciergerie BTOB et conciergerie évènementielle. Un savoir faire qui couvre donc un large panel de besoin tout en proposant un service de standing pour ses propriétaires et voyageurs. Leur slogan ? Venez l’esprit libre, ils s’occupent de tout. Leur objectif ? Concevoir des moments inoubliables. Choisir son service de conciergerie : critères essentiels Le choix du prestataire est important, il devra répondre à certaines critères pour répondre aux besoins les plus spécifiques. En voici une liste non exhaustive : Process Home conciergerie Marseille Vous souhaitez louer votre bien en toute tranquillité ? Contactez-les, ils s’occupent de la gestion des bien sur Marseille et Aix-en-Provence avec professionnalisme. Si vous êtes propriétaire d’un bien et que vous souhaitez augmenter votre taux d’ occupation c’est avec eux qu’il faut traiter ! NCS CONCIERGERIE MARSEILLE NCS ? c’est l’aide dont vous avez besoin pour gérer vos locations sur Marseille. Avec une offre complète (gestions de biens, linge, maintenance) vous avez là une conciergerie à votre service. La Conciergerie du Soleil La conciergerie du soleil c’est le choix entre une prestation à la carte ou une prestation complète. Besoin de faire gérer votre résidence principale ou secondaire ? vous avez un allié de choix à votre disposition pour assurer la sécurité de vos locations. Cocoonr Marseille – Agence de Conciergerie et Location CocoonR c’est un acteur professionnel sur l’ensemble de ses prestations. Propriétaires ? laissez-les gérer vos biens en toute confiance. Locataires ? venez découvrir l’ensemble des biens qu’ils pourront vous proposer à la location. Boostaroom Conciergerie Marseille En tant que propriétaire, maximiser ses revenus locatifs est un objectif inévitable. Boostaroom se positionne comme le partenaire de prédilection pour atteindre cet objectif. Une gestion de qualité couplée à des services de personnalisés. Considérée comme une pierre angulaire. de l’économe locale, les conciergeries à Marseille répondent aux besoins croissants des voyageurs et des résidents. Avec son climat agréable presque toute l’année, Marseille attire chaque année des millions de visiteurs. Aujourd’hui les conciergeries ont su s’adapter et leur rôle évolue vers toujours plus de personnalisation de leurs offres et services qui vont bien au delà de la simple gestion. Services clés offerts par les conciergeries marseillaises Les principaux services offerts par les conciergeries de location saisonnière à Marseille peuvent être classés comme ceci : Impact économique de la conciergerie sur le marché local Au niveau local, les conciergeries influencent fortement l’économie. En facilitant la gestion des biens disponibles pour des périodes de location, les propriétaires sont plus enclins à proposer leurs propriétés sur le marché. Cela augmente ainsi l’offre disponible. L’augmentation de villas et d’appartements en locations augmentes les revenus générés qui revitalisent les quartiers de Marseille. Enjeux futurs pour les conciergeries à Marseille Le secteur est en pleine adaptation du aux évolutions technologiques et des attentes des consommateurs. Le digital permet d’améliorer significativement les services proposés. Le défi est de réussir à combiner les outils numériques et l’humain pour continuer à séduire et fidéliser une clientèle diverse. Les professionnels de la conciergerie doivent se former continuellement et intégrer d’avantage de service personnalisés. C’est en suivant les meilleures tendances qu’elles seront rester compétitives.
Location meublée non professionnelle (LMNP)
La location meublée non professionnelle est un statut pour les loueurs. Il permet aux particuliers désirant investir dans dans la location meublé de pouvoir bénéficier d’un régime fiscale avantageux. Ils ont la possibilité d’investir dans des biens neufs ou anciens. Le statut de la LMNP leur permet de créer des revenus complémentaires dans le cadre de l’investissement immobilier. Les propriétaires louent des biens équipés offrant ainsi aux locataires recherchant de la flexibilité une solution clé en main. Définition de la location meublée non professionnelle Les loueurs pourront générer des revenus locatifs sans être inscrit comme des professionnels. Cela impliquera certaines contraintes administratives et fiscales par rapport à la location professionnelle. LMNP signifie « loueur meublé en non professionnel« . Ce statut concerne les investisseurs en location meublée, que ce soit pour des biens neufs ou anciens. Ce statut permet donc de louer des logements meublés pour des durées courtes en location saisonnière. Les conditions du statut LMNP Pour se qualifier en tant que loueur en meublé non professionnel, le propriétaire doit respecter certaines conditions. Les revenus issus de cette location doivent : Le loueur ne devra pas être inscrit au Registre du commerce des sociétés pour son activité exercé à titre non professionnel. Toutefois il devra faire connaître son activité au près du centre des formalités des entreprises (CFE). En résumé il faudra donc : Le propriétaire du bien Tous les contribuables en France peuvent bénéficier du statut LMNP à condition d’être : Le type de bien Avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle Les avantages fiscaux constituent l’un des principaux attraits de la LMNP. Ce régime permet notamment d’amortir le prix d’achat du bien immobilier ainsi que celui des équipements, réduisant de fait l’imposable sur les revenus locatifs. Le régime micro-BIC En micro-BIC il y a un abattement fiscale de 50% sur les recettes locatives et 71% pour les locations meublées saisonnières classées. C’est un abattement forfaitaire et aucune charge supplémentaire ne peuvent être déduite des loyers reçus. Le régime réel Le régime réel est souvent plus avantageux puisqu’il permet d’amortir les biens. Les bénéfices ou pertes sont reportables sur une durée de 10 ans. Vous avez aussi possibilité de déduire les charges qui sont liées à votre activité LMNP (assurance habitation, coût des travaux, frais de déplacement etc) Régime micro-BIC et réduction d’impôt Le régime micro-BIC est souvent choisi par les propriétaires LMNP en raison de sa simplicité gestionnaire. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles, avec une limite de 72 600 euros en 2023. Cela simplifie considérablement la déclaration fiscale tout en diminuant l’impôt dû. Déclaration revenu location meublée non professionnel En LMNP, vous devez déclarer votre chiffre d’affaires correspondant à la location de votre meublée à l’administration fiscale. Elle s’effectue au même moment que votre déclaration de revenus annuelle, vous choisirez alors entre lé régime micro-BIC (catégorie des bénéfices industriels) ou lé régime réel simplifié. Le choix de entre ces deux régimes aura un impacte sur votre déclaration d’impôt. Il est crucial de choisir le régime le plus avantageux en fonction de votre situation financière et de vos charges. Dans les 15 jours suivant la mise en location du bien, vous devez déclarer votre activité à l’administration fiscale. Le formulaire POI est prévu à cet effet. Une fois rempli, il faudra le transmettre au greffe du tribunal de commerce rattaché à l’endroit de votre logement. Vous recevrez ensuite votre numéro de SIRET. Cette démarche est obligatoire pour déclarer vos revenus de LMNP et pouvoir ainsi profiter des avantages fiscaux du régime. Comment déclarer ses revenus en Location Meublée Non Professionnelle : Les démarches pour déclarer ses revenus issus de la location meublée non professionnelle aux impôts dépendent du régime fiscal choisi: Tout dépend du régie fiscale que vous choisissez : Les taxes à payées en statut LMNP CFE et taxe foncière peuvent être déductible des revenus de location si on choisit le régime réel simplifié. Optimiser la gestion de votre location meublée Gérer efficacement une location meublée non professionnelle demande de l’organisation et une bonne connaissance du marché locatif. Le choix des locataires, la fixation du loyer et la gestion quotidienne sont cruciaux pour maximiser votre rentabilité. Gestion locative : faire soi-même ou passer par une agence ? Tout dépend de votre envie et disponibilité. Certains propriétaires préfèrent opter pour une gestion autonome de leurs biens, leurs permettant ainsi d’économiser les frais d’agence. D’autres préfèrent déléguer cette tâche afin de garder du temps de disponible et éviter les tracas administratifs. Les deux options présentes des avantages et des inconvénients. Si vous disposez des compétences nécessaires et du temps adéquate vous pouvez très bien vous occuper de votre gestion vous même. Stratégie pour fixer le bon loyer Fixer le loyer adéquat est essentiel pour attirer et retenir les locataires tout en optimisant vos retours sur investissement. Il est recommandé de réaliser une étude de marché pour comprendre les loyers pratiqués dans votre zone géographique et ajuster votre prix en fonction des caractéristiques spécifiques de votre bien (localisation, taille, qualité des meubles). Dans quel type de logement investir pour de la LMNP ? Les appartements meublés sont très recherchés par les étudiants mais également par les actifs en mission professionnelle. Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux pièces trouveront donc très facilement preneur. Dans les zones touristiques, ils sont également de plus en plus recherchés mais pas forcément toute l’année, ce qui peut avoir un impact non négligeable du point de vue de la rentabilité ! Un bien comme un appartement étudiant ou les actifs en déplacement professionnels sont très recherchés. Dans les grandes villes par exemple les studios et deux pièces n’auront pas de mal à trouver preneur. Réfléchissez de manière stratégique en amont avant de cibler un bien, notamment en se concentrant sur deux points qui sont essentiels : Les équipements obligatoires pour une location meublée non professionnelle : Pour louer en meublé il faut que le logement est à minimal ces éléments : Si ces conditions ne sont pas
Guide de la loi LMNP pour investisseurs en location meublée
Dans le domaine de l’investissement immobilier, le statut Loueur en Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) est une option attrayante pour générer des revenus complémentaires. La loi LMNP de finance 2024 vient régir ce statut .Dans notre guide nous allons voir les avantages, les conditions d’éligibilité et les obligations fiscales associées à ce statut. Cela vous offre une ressource précieuse si vous envisagez d’investir dans la location meublée. Qu’est-ce que le statut LMNP ? Le régime de la Location en Meublé Non Professionnel concerne les individus proposant la location de logements meublés de manière occasionnelle. Contrairement au loueur professionnel (LMP), le LMNP n’a pas besoin d’inscription au registre du commerce et des sociétés et peut donc être plus accessible pour les petits investisseurs. Il est donc une solution qui permet aux propriétaires et bailleurs de mettre en location leur logements meublés tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Définition et principes du statut Le LMNP permet à un propriétaire de louer son bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal favorable. La qualification de « non professionnel » implique qu’il ne doit pas réaliser plus de 23,000 € de recettes annuelles ou que ces recettes ne doivent pas excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Conditions d’adhésion au dispositif Pour adhérer au statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies : posséder un bien équipé de mobilier suffisant pour y vivre confortablement, respecter les normes de sécurité et de décence en vigueur, et déclarer l’activité auprès des impôts. Une bonne compréhension de ces exigences est essentielle avant toute démarche : Le statut LMNP convient à différents types de biens, dont les résidences de services et les biens classiques, qu’ils soient neufs ou anciens. Qui est concerné par la loi LMNP ? Dans le cadre de la loi LMNP, ce sont tous les bailleurs sociaux qui souhaitent se constituer un patrimoine au travers de ce dispositif qui sont concernés. Investir en LMNP est dont entièrement dans un but locatif, vous achetez dans le but de louer. La location sous ce statut permet d’optimiser la rentabilité de votre investissement. La loi LMNP s’applique pour le neuf comme pour l’ancien : Régime fiscal avantageux de la loi LMNP Un des principaux attraits du statut LMNP réside dans son cadre fiscal, qui permet une optimisation significative des revenus locatifs. Amortissement et déductions La particularité la plus remarquable du régime LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Cela signifie que l’investisseur peut déduire ces amortissements des loyers perçus, réduisant ainsi son assiette imposable. Les charges liées à la gestion du bien, comme les frais de notaire, d’entretien, ou les primes d’assurance, sont également déductibles. Avantages fiscaux Dans le logement neuf comme dans l’ancien la loi LMPN permet de bénéficier de deux régimes fiscaux, ainsi vous pouvez déclarer vos revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) soit : En temps normal le régime micro-BIC est plus simple à gérer, cependant, dans le cas ou les charges sont élevées par rapport au revenus locatifs il peut être plus bénéfique de choisir le régime réel simplifié. Gestion et obligations légales sous le statut LMNP Adopter le statut LMNP nécessite une gestion rigoureuse pour rester conforme à la législation et maximiser les avantages fiscaux. Déclarations fiscales et comptabilité Même si le LMNP offre des avantages significatifs, il oblige également à une certaine rigueur comptable. Il faut maintenir un suivi précis des recettes et déductions, particulièrement sous le régime réel simplifié où chaque dépense déductible doit être justifiée par des factures. Respect des normes d’équipement et de sécurité Conformément à la réglementation, le logement doit être fourni avec un équipement minimum assurant le confort nécessaire pour « y vivre normalement ». De plus, toutes les installations doivent répondre aux standards actuels de sécurité, exigence non seulement légale mais cruciale pour la protection des occupants. LMNP et loi de finance 2024 Adopté en octobre 2023, le projet de loi finances 2024 à pour but de résoudre la crise du logement en rendant plus facile l’accès à une résidence principale. Fin du seuil spécifique micro-BIC Le premier changement prévu dans l’amendement adopté par le gouvernement concerne la suppression du seuil de chiffre d’affaires spécifique ainsi que du taux d’abattement propre aux meublés classés de tourisme en régime micro. Autrement dit, davantage de propriétaires pourraient dépasser le seuil, les soumettant ainsi au régime réel d’imposition. Cela peut s’avérer plus contraignant sur le plan administratif et fiscal. Au niveau des changements : Différence entre LMNP et LMP À ne pas confondre avec le statut de loueur meublé professionnel (lmp) qui lui est en général une activité principale pour les loueurs qui génèrent plus de 23 000 € de revenus TTC par an. Ils ont d’ailleurs une activité déclaré au Registre du commerce et des sociétés. Exemples concrets et chiffres clés Pour mieux comprendre le potentiel du régime LMNP, quelques illustrations pratiques s’avèrent utiles. Cet aperçu de la loi LMNP souligne ses nombreux avantages pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier locatif meublé. Tout investisseur potentiel devrait néanmoins se pencher minutieusement sur ses particularités pour tirer le meilleur profit possible de ce dispositif fiscal attractif. PLF 2024 : Conséquences pour les propriétaires Ces modifications ne sont pas sans conséquence pour les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP. Les modifications apportées en 2024 ont plusieurs conséquences pour les propriétaires de biens locatifs exploités en régime LMNP. La suppression du seuil spécifique du régimes micro-BIC apporte une hausse de la base imposable pour les propriétaires. Les propriétaires ont donc un revenu imposable plus élevé et amène une hausse de l’impôt sur le revenu de ces derniers. En cas de revente, le bien sous le régime LMNP, la réintégration des amortissements dans le calcul de plus value peut également avoir des répercussions sur l’impôt à verser. Évolutions fiscales pour les meublés de tourisme classés et non classés Pour les meublés de tourismes non classés, l’abattement forfaitaire est réduit de 30% avec un plafond de 15 000 € de loyers et charges annuels. Le plafond est donc rabaissé par rapport à celui de 2023.
État des lieux locatif : tout savoir
Un élément indispensable lorsque l’on parle de relation entre propriétaire d’un logement et d’un locataire. Que ce soit à l’entrée et à la sortie, il garantira pour les deux parties l’exactitude de l’état du bien dans les moindres détails. Nous verrons un peu plus bas les différents intérêts de rédiger un état des lieux afin d’éviter tout litige. Qu’est-ce qu’un état des lieux locatif ? L’état des lieux des lieux locatif est votre document indispensable si vous êtes dans le domaine de la location immobilière. Il vous permettra au moment de l’entrée de votre locataire, d’évaluer l’état du bien dans son ensemble et de manière détaillée. En incluant par exemple l’état des murs, des sols et plafonds mais aussi de tout équipement et installation présents dans votre logement. C’est en quelque sorte la carte d’identité de votre bien qui servira de référence à la fin du bail. Quand et pourquoi réaliser un état des lieux locatif ? Lors de la mise en location de votre bien immobilier, la réalisation d’un état des lieux est une étape cruciale qui se fait généralement au moment de la remise des clés au locataire. Il a pour objectif de vous protéger à la fois en tant que propriétaire et votre client en tant que locataire. Il reflète de manière objective l’état initial du logement. Il permet de prévenir tout conflit potentiel à la fin du bail, en identifiant clairement les éventuels dommages qui existaient avant l’occupation du locataire. L’état des lieux d’entrée Il est élaboré par vous en tant que propriétaire du logement (ou l’agence mandatée qui s’occupe de votre bien), la trame du document sera remise au locataire lors de son entrée dans les lieux, généralement lors de la remise des clés. Les parties au contrat vérifient l’état de chaque élément du logement (mur, plafond, sol, équipements..), et complètent conjointement le document. Une fois le remplissage complet, le propriétaire et le locataire signent ce dernier en conservent chacun un exemplaire. Si il y a colocation le document devra être établi en autant d’exemplaires qu’il y a des parties. L’État des lieux de sortie Lors du départ du locataire du logement, propriétaire et locataire doivent se réunir à nouveau pour un remplir un « état des lieux de sortie ». Ils peuvent alors comparer à ce moment-là l’état du bien par rapport au moment de l’entrée du locataire dans le logement. Si aucun changement n’est à déplorer, il n’y a aucune difficulté. En revanche, lorsque des éléments du logement sont en moins bon état à la sortie : Il se posera la question de la responsabilité du propriétaire ou du locataire (est-ce une usure normale ou bien une dégradation du fait de l’occupation du logement par le locataire ?). L’intérêt de l’état des lieux locatif pour les parties Pour le propriétaire, l’état des lieux lui permet d’être remboursé en cas de dégradations dù à la négligence du locataire. Pouvant ainsi utiliser le dépôt de garantie versé par le preneur à l’entrée dans le logement. Pour le locataire, l’état des lieux fait office de preuve pour toutes dégradations éventuelles qui pourront lui être reprochées au moment de la restitution du bien au propriétaire. Comment établir un état des lieux ? Quelle forme doit respecter l’état des lieux ? Dans un premier temps, il est essentiel d’inspecter minutieusement chaque pièce du logement, en notant l’état de chaque élément, des murs en passant pas les appareils électroménager et autres. La rédaction de ce document devra être précise et claire. L’implication du locataire et du propriétaire est nécessaire lors du remplissage de l’état des lieux ce qui garantira son exactitude complète. La prise de photos est extrêmement recommandée pour renforcer le document et lui donner plus de contexte. L’état des lieux traditionnellement établi sous forme papier est aujourd’hui de plus en plus effectué au format numérique. Pour pouvoir juger correctement de votre état des lieux, il faudra disposer de bonnes conditions d’éclairage, à l’entrée comme à la sortie. Si votre logement est meublé, l’état des lieux devra faire mention des meubles et équipements indiqués au contrat de location. Lorsque vous établissez un état des lieux, vous pouvez procéder de deux manières : Quelles sont les mentions obligatoires ? Il y a des mentions qui sont obligatoire sur le document comme :
L’absence d’état des lieux d’entrée jurisprudence
En matière de location immobilière, l’état des lieux d’entrée est une étape clé. Elle permet de protéger à la fois le locataire et le propriétaire. Ce document offre un aperçu précis de l’état du logement au début de la location. Il peut être utilisé en cas de litige si il y à des dégradations au cours de la location. Il est réalisé lors de la remise des clés. Il arrive parfois que cet état des lieux ne soit pas réalisé, créant alors un flou juridique. Cet article aborde les différents aspects liés à l’ absence d’ état des lieux d’ entrée et la jurisprudence française. L’absence d’état des lieux d’entrée : quelles conséquences pour le locataire et le bailleur ? Si l’état des lieux d’entrée n’est pas effectué, cela entraîne généralement une présomption d’état correct du bien loué en faveur du locataire. Selon l’ article 1731 du Code civil : « si aucun état des lieux n’a été réalisé, le locataire rendra le bien « tel qu’il lui a été donné, sauf preuve contraire apportée par le bailleur ». Note importante: Article 3-2 de la loi, qui indique qu’à défaut d’état des lieux amiable, il peut être réalisé par un commissaire de justice, à frais partagés Dans ce cas, lors du départ, le locataire ne serait pas tenu de prendre en charge les réparations qu’il aurait provoquées sauf si le locataire apporte des preuves. En revanche, cela n’exonère pas le locataire de son obligation de prendre en charge les réparations locatives courantes. Le rôle des preuves apportées par le bailleur Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été effectué et que le propriétaire veut engager la responsabilité du locataire, il devra apporter des éléments de preuve : Pour cela, il pourra notamment utiliser : Des photos ou vidéos du logement avant la location, bien qu’il soit important de prouver leur date et de montrer clairement que les dégâts n’étaient pas présents; Des témoignages d’autres locataires ou d’un tiers ayant constaté les dégradations; Des factures d’intervention d’un professionnel constatant les dégradations après le départ du locataire. Nous notons qu’en l’ absence d’état des lieux d’entrée, c’est au propriétaire d’apporter ces preuves. Chaque dossier étant unique, les décisions rendues par le tribunal dépendra des éléments présentés. Absence d’état des lieux d’entrée : jurisprudence Afin de mieux comprendre les enjeux liés à l’absence d’état des lieux d’entrée, analysons quelques décisions marquantes de la jurisprudence française. La restitution de la caution en cas d’absence d’état des lieux L’arrêt du 14 janvier 2015 (n°13-25522), la Cour de cassation a rappelé que : « s’il n’a pas été établi d’état des lieux, le preneur restitue les choses qui lui ont été données ou dont elles étaient revêtues ». « si aucun état des lieux n’a été réalisé au début de la location, le locataire doit pouvoir récupérer la totalité de son dépôt de garantie lorsqu’il quitte le logement » Autrement dit, le propriétaire ne pourra pas effectuer de retenues sur le dépôt de garantie. Cela ne remet pas en cause l’obligation du locataire de prendre en charge les réparations locatives courantes, qu’un état des lieux ait été effectué ou non. La responsabilité du locataire sans état des lieux d’entrée Un autre arrêt de la Cour de cassation, rendu le 12 septembre 2012 (n°11-21105), est venu clarifier la question de la responsabilité du locataire en l’absence d’état des lieux. Dès lors que le locataire ne peut pas contester avoir causé des dégradations dans le logement, il sera tout de même tenu responsable et devra les réparer ou les indemniser, même si aucun état des lieux n’a été réalisé. Les solutions pour pallier l’absence d’état des lieux d’entrée Même si la réaliser l’état des lieux est fortement recommandée, il existe toutefois plusieurs solutions pour éviter les litiges en cas d’absence d’état des lieux : Réaliser un état des lieux conjointement avec le locataire le plus rapidement possible après son entrée; Prendre des photos ou vidéos du logement avant la location et les partager avec le locataire dès le départ; Faire appel à un tiers (comme un huissier de justice) pour constater l’état du logement, bien que cette démarche puisse engendrer des frais supplémentaires. Même si l’absence d’état des lieux d’entrée peut entraîner des conséquences juridiques importantes pour le locataire et le propriétaire, il rest possible de prouver la responsabilité de chaque partenaire et de régler les éventuels désaccords à l’amiable ou devant les tribunaux. À l ‘entrée du locataire, il est préférable de réaliser un état des lieux complet et précis afin d’éviter tout litige futur.
La grille de vétusté et son application dans les logements
La grille de vétusté joue un rôle important dans la relation entre propriétaire et locataire, facilitant la distinction entre usure normale et dégradations dues au locataire. Généralement jointe à l’état des lieux, elle permet d’évaluer précisément l’état du logement et de clarifier les responsabilités en ce qui concerne les réparations nécessaires.
Depuis l’adoption de la loi Alur en 2014, recourir à une grille de vétusté est devenu une pratique répandue, visant à prévenir les conflits lors du départ du locataire. Nous vous proposons un guide sur les principes de base de la grille de vétusté, détaillant son contenu, son application et son rôle essentiel dans l’administration des biens locatifs.