La grille de vétusté en location est un outil précieux. Elle permet d’évaluer l’état de votre logement lors de l’entrée ou de la sortie d’un locataire. Ainsi vous pourrez calculer la vétusté en vous appuyant sur un document prévu à cet effet.
Elle permet de déterminer si des dégradations sont dues à l’usure normale du temps ou si elles résultent d’un usage inapproprié. La négligence de la part du locataire peut parfois être la cause liée à la vétusté accélérée du logement.
Nous vous proposons de découvrir la notion de grille de vétusté et son importance dans la gestion locative.
Définition de la vétusté
Un décret propose une définition règlementaire de ce qu’est la vétusté. C’est le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 :
– « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».
La vétusté est définie donc comme toute dégradation qui n’est pas imputable à une utilisation normale des biens ou équipements. Elle résulte donc d’une usure dite « normale » qui se passe avec le temps.
Qu’est-ce que la grille de vétusté ?
La grille de vétusté est un document qui définit les seuils d’usure tolérés pour les principaux matériaux et équipements composant le logement loué. Elle tient compte de l’ancienneté et de la durée de vie théorique des différents matériaux et équipements présents dans le logement. La grille de vétusté est en général annexée au contrat de bail. Elle sert à évaluer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire.
Pourquoi utiliser une grille de vétusté ?
L’utilisation d’une grille de vétusté présente plusieurs avantages :
Préciser les obligations du locataire : Avec cette grille, le locataire connaît les limites d’usure qu’il ne doit pas dépasser. Ainsi il pourra prendre les précautions nécessaires pour entretenir correctement le logement.
Faciliter l’évaluation de l’état du logement : à l’entrée et la sortie, la grille de vétusté permet de comparer l’état des équipements à leur durée de vie théorique.
Arbitrer les litiges entre bailleur et locataire : En cas de désaccord, la grille de vétusté constitue un élément objectif. Elle déterminera si le locataire est responsable des dégradations.
Grille de vétusté conforme à la loi Alur- Elan
Le décret cité plus haut ne proposé pas de grille de vétusté officielle ou standard. Locataire et bailleur peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation d’une grille de vétusté qui aura fait l’objet d’un accord collectif. La grille devrai comporter les principaux éléments du logement en indiquant la durée de vie théorique et un coefficient d’abattement. Ce coefficient d’abattement pourra servir à déterminer le montant imputé sur le prix des réparations à la charge du locataire.
L’utilisation d’une grille de vétusté ne dispense pas de la réalisation d’un état des lieux conforme au décret.
Comment établir une grille de vétusté ?
Il n’existe pas de grille de vétusté universelle applicable à tous les contrats le location. Chaque grille doit être adaptée aux caractéristiques propres du bien loué. Toutefois, il est possible de suivre certaines règles générales pour établir une grille de vétusté cohérente et réaliste.
Prendre en compte la durée de vie théorique des éléments du logement
Pour chaque composant du logement, il faut se référer à sa durée de vie théorique. Cette durée de vie théorique est la période pendant laquelle il est censé conserver toutes ses qualités fonctionnelles ou esthétiques.
Ces durées de vie théoriques peuvent varier en fonction de la qualité des matériaux et de leur entretien régulier.
Voici quelques exemples de durées de vie théoriques pour différents éléments d’un logement :
- Peinture : 5 à 10 ans
- Papier peint : 5 à 15 ans
- Sols en parquet ou stratifié : 10 à 20 ans
- Sols en moquette : 5 à 10 ans
- Équipements sanitaires (lavabo, douche) : 10 à 15 ans
- Équipements électroménagers (four, réfrigérateur) : 8 à 12 ans
Déterminer les seuils d’usure tolérés
Une fois la durée de vie des éléments du logement est fixée, il faut définir les seuils d’usures tolérés. Ces seuils représentent l’état maximal d’usure acceptable pour un locataire au moment de quitter le logement.
Si une peinture a une durée de vie théorique de 10 ans, on peut considérer qu’elle est vétuste à 100% après 10 ans. Le locataire peut donc laisser une peinture 9 ans présentant une usure de 90% sans retenue sur son dépôt de garantie.
Qu’est ce que contient la grille de vétusté ?
Les différent éléments du logement n’étant pas de même catégorie, la grille de vétusté de l’état des lieux de sortie peut contenir :
- Les peintures
- Les parquets et carrelages
- La robinetterie
- Le mobilier
- Le papier peint
- Les appareils ménagers
Ce qui est important, c’est que pour chaque élément la grille doit indiquer :
- Sa durée de vie théorique : nombre d’années pendant lesquelles l’élément d’équipement reste en bon état et peut fonctionner correctement.
- La franchise : la période de franchise, pendant laquelle l’élément d’équipement ne commence pas à se détériorer et au cours de laquelle le locataire est responsable des réparations.
- Le taux d’abattement annuel : taux d’usure annuel de l’élément d’équipement.
- La part résiduelle : représente la part des frais de réparation de l’élément ou équipement incombant au locataire. Applicable lorsque le taux d’usure atteint 100%.
Exemple de grille de vétusté
Comment utiliser la grille de vétusté lors des états des lieux ?
Lors de l’état des lieux d’entrée, propriétaire et locataire doivent noter l’ensemble des de l’état de chaque élément du logement. La grille permettra une notation précise de ces éléments ou composants.
Cette évaluation permettra de prévoir les travaux et entretiens à réaliser tout au long de la location.
Au moment de l’état des lieux de sortie, il convient de comparer l’état actuel des éléments du logement avec leur état initial.
Si une dégradation dépasse le seuil d’usure toléré par la grille, le locataire devra assumer les frais de remise en état. Il pourra alors réaliser les travaux lui même ou en indemnisant le bailleur pour les frais engagés.
Pour les grosses réparations ne pouvant être réaliser par le locataire, l’intervention d’un professionnel deviendra alors obligé.
Quelles sont les dégradations imputables au propriétaire ?
Le propriétaire à une obligation de délivrer un logement en bon état. Il doit doit prendre en charge l’entretien normal du logement comprenant les travaux nécessaire au respect des critères d’un logement décent (eau, courant, gaz..)
Des dégradations comme un frigo qui tombe en passe a cause de l’usure ou des plaques chauffantes défectueuse sont à sa charge.
Tout ce qui relève de l’entretien courant sera en général à la charge du propriétaire. Un frigo qui tombe en panne au bout d’une semaine de location est forcément du fait de sa durée de vie. Le locataire ne pourra pas être tenu responsable. Il faut faire preuve d’honnêteté et de bon sens pour que la location se passe au mieux et que chacune des partie soit responsabilisé sur ses droits et obligations.
Exemple concret d’utilisation de la grille de vétusté
Imaginons un logement équipé d’un sol stratifié de 8 ans.
Selon la grille de vétusté, ce revêtement a une durée de vie théorique de 10 ans. À l’état des lieux d’entrée, le sol présente quelques rayures légères, correspondant à une usure de 30 % selon la grille. Lors de l’état des lieux de sortie, on constate des rayures plus prononcées, correspondant à une usure de 50 %.
Dans ce cas, le locataire ne pourra pas être tenu responsable des rayures supplémentaires, car elles restent inférieures au seuil d’usure toléré (80 %) pour un sol stratifié de 8 ans. C’est dans ce cas une usure normale du sol.
L’important à retenir
En définitive, la grille de vétusté est un outil indispensable. Pour gérer les dégradations d’un logement loué et assurer une répartition équitable des responsabilités entre bailleur et locataire elle est une base indispensable.
Elle permet d’évaluer objectivement l’état du logement et d’anticiper les réparations nécessaire à réaliser lors des rotations de locataires.
Lors de l’état des lieux d’entrée, il est très important de déterminer la vétusté des différents éléments du logement. C’est toujours à l’entrée que l’on peut envisager une location sereine en évitant au maximum les potentiels litiges à la sortie. Tout propriétaire devrait faire un état des lieux avec l’outil adéquate et établir une grille de vétusté précise sans oubli.
