Location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle est un statut pour les loueurs. Il permet aux particuliers désirant investir dans dans la location meublé de pouvoir bénéficier d’un régime fiscale avantageux. Ils ont la possibilité d’investir dans des biens neufs ou anciens.

Le statut de la LMNP leur permet de créer des revenus complémentaires dans le cadre de l’investissement immobilier. Les propriétaires louent des biens équipés offrant ainsi aux locataires recherchant de la flexibilité une solution clé en main.

Définition de la location meublée non professionnelle

Les loueurs pourront générer des revenus locatifs sans être inscrit comme des professionnels. Cela impliquera certaines contraintes administratives et fiscales par rapport à la location professionnelle.

LMNP signifie « loueur meublé en non professionnel« . Ce statut concerne les investisseurs en location meublée, que ce soit pour des biens neufs ou anciens. Ce statut permet donc de louer des logements meublés pour des durées courtes en location saisonnière.

• Location type Airbnb ou sur des durées plus longues.
• Meublé de tourisme

Les conditions du statut LMNP

Pour se qualifier en tant que loueur en meublé non professionnel, le propriétaire doit respecter certaines conditions. Les revenus issus de cette location doivent :

• être inférieurs 23 000 euros par an ou représenter moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.
• Le bien mis en location doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre confortablement dès son emménagement.

Le loueur ne devra pas être inscrit au Registre du commerce des sociétés pour son activité exercé à titre non professionnel. Toutefois il devra faire connaître son activité au près du centre des formalités des entreprises (CFE).

En résumé il faudra donc :

• Proposer un logement meublé à la location (décent)
• Percevoir moins de 23 000 €/an de revenus locatifs représentant moins de 50% des revenus du foyer fiscal.

Le propriétaire du bien

Tous les contribuables en France peuvent bénéficier du statut LMNP à condition d’être : 

• Propriétaire particulier 
• Il ne faut pas que les principaux revenus soit issus de cette activité
• En tant que particulier vous êtes redevable de la CFE, il faut donc déclarer son activité au CFE ; 
• être en possession du statut de loueur en meublé non professionnel ; 
• Effectuer sa déclaration des revenus locatifs

Le type de bien

• EHPAD ; 
• Résidence de tourisme ; 
• Résidence étudiante ; 
• Résidence pour personnes âgées ; 
• Résidence d’affaire ; 
• Bien immobilier classique proposé à la location.
• Location airbnb

Avantages fiscaux de la LMNP

Les avantages fiscaux constituent l’un des principaux attraits de la LMNP. Ce régime permet notamment d’amortir le prix d’achat du bien immobilier ainsi que celui des équipements, réduisant de fait l’imposable sur les revenus locatifs.

Le régime micro-BIC

En micro-BIC il y a un abattement fiscale de 50% sur les recettes locatives et 71% pour les locations meublées saisonnières classées. C’est un abattement forfaitaire et aucune charge supplémentaire ne peuvent être déduite des loyers reçus.

Le régime réel

Le régime réel est souvent plus avantageux puisqu’il permet d’amortir les biens. Les bénéfices ou pertes sont reportables sur une durée de 10 ans.

Vous avez aussi possibilité de déduire les charges qui sont liées à votre activité LMNP (assurance habitation, coût des travaux, frais de déplacement etc)

Régime micro-BIC et réduction d’impôt

Le régime micro-BIC est souvent choisi par les propriétaires LMNP en raison de sa simplicité gestionnaire. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles, avec une limite de 72 600 euros en 2023. Cela simplifie considérablement la déclaration fiscale tout en diminuant l’impôt dû.

Déclaration de revenus et LMNP

En LMNP, vous devez déclarer votre chiffre d’affaires correspondant à la location de votre meublée à l’administration fiscale. Elle s’effectue au même moment que votre déclaration de revenus annuelle, vous choisirez alors entre lé régime micro-BIC (catégorie des bénéfices industriels) ou lé régime réel simplifié. Le choix de entre ces deux régimes aura un impacte sur votre déclaration d’impôt.

Il est crucial de choisir le régime le plus avantageux en fonction de votre situation financière et de vos charges.

Dans les 15 jours suivant la mise en location du bien, vous devez déclarer votre activité à l’administration fiscale. Le formulaire POI est prévu à cet effet. Une fois rempli, il faudra le transmettre au greffe du tribunal de commerce rattaché à l’endroit de votre logement. Vous recevrez ensuite votre numéro de SIRET.

Cette démarche est obligatoire pour déclarer vos revenus de LMNP et pouvoir ainsi profiter des avantages fiscaux du régime.

Comment déclarer ses revenus en Location Meublée Non Professionnelle :

Les démarches pour déclarer ses revenus issus de la location meublée non professionnelle aux impôts dépendent du régime fiscal choisi:

Tout dépend du régie fiscale que vous choisissez :

• En micro-BIC il faut remplir le formulaire 2042 C_PRO (cerfa 11222)
• En Régime réel simplifié il faut remplir et transmettre aux impôts la liasse fiscale LMNP (cerfa 2031, 2033)

Les taxes à payées en statut LMNP

• La taxe foncière, payable annuellement par le propriétaire du bien ;
• La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) annuelle, (exonération pour la première année)
• La taxe d’habitation si le propriétaire loue de temp à autre leur résidence secondaire ou une location méublée saisonnière ;
• La TVA, vous en êtes exonérés si le bail est signé avec un exploitant de résidences-services ;

CFE et taxe foncière peuvent être déductible des revenus de location si on choisit le régime réel simplifié.

Optimiser la gestion de votre location meublée

Gérer efficacement une location meublée non professionnelle demande de l’organisation et une bonne connaissance du marché locatif. Le choix des locataires, la fixation du loyer et la gestion quotidienne sont cruciaux pour maximiser votre rentabilité.

Gestion locative : faire soi-même ou passer par une agence ?

Tout dépend de votre envie et disponibilité. Certains propriétaires préfèrent opter pour une gestion autonome de leurs biens, leurs permettant ainsi d’économiser les frais d’agence.

D’autres préfèrent déléguer cette tâche afin de garder du temps de disponible et éviter les tracas administratifs. Les deux options présentes des avantages et des inconvénients. Si vous disposez des compétences nécessaires et du temps adéquate vous pouvez très bien vous occuper de votre gestion vous même.

Stratégie pour fixer le bon loyer

Fixer le loyer adéquat est essentiel pour attirer et retenir les locataires tout en optimisant vos retours sur investissement. Il est recommandé de réaliser une étude de marché pour comprendre les loyers pratiqués dans votre zone géographique et ajuster votre prix en fonction des caractéristiques spécifiques de votre bien (localisation, taille, qualité des meubles).

Dans quel type de logement investir pour de la LMNP ?

Les appartements meublés sont très recherchés par les étudiants mais également par les actifs en mission professionnelle. Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux pièces trouveront donc très facilement preneur.

Dans les zones touristiques, ils sont également de plus en plus recherchés mais pas forcément toute l’année, ce qui peut avoir un impact non négligeable du point de vue de la rentabilité !

Un bien comme un appartement étudiant ou les actifs en déplacement professionnels sont très recherchés. Dans les grandes villes par exemple les studios et deux pièces n’auront pas de mal à trouver preneur.

Réfléchissez de manière stratégique en amont avant de cibler un bien, notamment en se concentrant sur deux points qui sont essentiels :

• se fixer une cible de locataires (étudiants, professionnels en déplacement…)
• évaluer la rentabilité  (loyers perçus, charges, frais de gestion…)

Les équipements obligatoires pour une location meublée non professionnelle :

Pour louer en meublé il faut que le logement est à minimal ces éléments :

• Literie (matelas, couette etc)
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Matériel de cuisine
• Vaisselle
• Réfrigérateur
• Table et siège
• Des espaces de rangements (meubles ou autres)
• Luminaires
• Matériel d’entretien
• Volet ou autre élément permettant d’occulter la lumière dans les chambres à coucher.

Si ces conditions ne sont pas respectées, le risque est de voir son logement classé en location vide. De plus se sera un éléments important lors du choix de du biens pour les locataires. Un bien avec un équipement adéquat rassure les locataires sur les conditions de location et votre rapport propriétaire bailleur.

L’importance du choix des locataires

Choisir les bons locataires est une étape décisive pour assurer la rentabilité de votre investissement LMNP. Un locataire de confiance minimise les risques de loyers impayés et prendra soin de votre bien.

Critères de sélection et vérification

Il est judicieux de définir des critères objectifs tels que la solvabilité, la stabilité professionnelle et les références précédentes. Considérer aussi des vérifications crédibles telles que les bulletins de salaire ou les garanties de paiement pour sécuriser vos revenus locatifs.

• Évaluation de la solvabilité
• Vérification des références
• Entrevues approfondies

Fidélisation du locataire pour stabiliser vos revenus

La stabilisation de vos recettes locatives dépendront de la relation avec vos locataires. Cela peut encourager une occupation prolongée, réduisant ainsi les périodes de vacance et augmentant la rentabilité. Offrez une expérience locative positive en restant réactif à leurs demandes et en entretenant régulièrement le logement.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard était une aide de l’état pour soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées. Sécurisée et rentable, la loi Censi-Bouvard répondait à certains besoins.

Ce dispositif dédié à l’investissement locatif à été supprimé suite à la loi de finances 2023. Il n’est donc plus utilisable depuis le 31 décembre 2022.

LMNP et la loi de finance 2024

Le projet de loi finance 2024

Le projet de loi de finances pour 2024, dont la première partie a été adoptée en octobre 2023 sans vote grâce à l’article 49.3, vise principalement à résoudre la crise du logement en favorisant les résidences principales.

Cependant, rassurant pour les investisseurs, aucune réforme ou suppression totale du statut LMNP n’a été envisagée, préservant ainsi les avantages associés en 2024.

Le projet de loi de finances de 2024 vie à résoudre la problématique de crise du logement en favorisant les résidences principales.

Les changements principaux indiquent une réduction des avantages fiscaux pour les propriétaires de locations meublées de tourisme. Le régime micro-BIC est particulièrement touché par cette réforme au niveaux des abattements forfaitaire pour les frais.

Conclusion sur le statut LMNP

L’investissement en LMNP offre de nombreux atouts pour ceux qui cherchent à diversifier leurs sources de revenus tout en bénéficiant d’une gestion potentiellement simplifiée et d’avantages fiscaux attractifs. Si géré judicieusement, il représente une excellente stratégie d’investissement immobilier.

Si l’on devait conclure sur le statut LMNP il faut retenir qu’il offre aux investisseurs immobiliers une opportunité intéressante pour générer des revenus locatifs. En optant pour ce régime ils pourront bénéficier d’avantages fiscaux avantageux et d’une gestion simplifiée de leur activité locative. Toutefois il est important de retenir que le choix du régime fiscales est important, il faut choisir le plus adapté selon notre situation. Si vous êtes entouré de conseillers avisés, vous pourrez maximiser les bénéfices de vos investissement dans le cadre de ce statut.